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你计算的全部都是最佳状况,

你的例子中利率不是5%,浮动利率是6.5%,地税6000千多的房子 整租租金只有五千,分租两家才能租到6800,而这种分租的情况不好找到合适租客,挂牌时间长,空置率会高,两家合住管理更麻烦。

另外你只考虑了以后房子会升值,但房子短期内也会降价,你例子中这个190万的就已经切切实实降了30多万,现在的市值只有160万。

正常情况下我们可以不去考虑首付资金的其他收益,买股票可能翻十倍,也可能跌90%,如果把钱拿去赌博了可能分文未剩,因为其他的投资收益是不确定的,所以不能算。但是GIC这种银行利息是完全没有任何风险躺着就可以,人人都会的,甚至不能叫做投资的收益。GIC的收益应该算在成本里。

刚刚看到cbc news,这个安省伦敦的房子,2022年2月73万8买,上个月43万5卖。买房投资是有风险的,尤其在现在高利率的情况下,要很慎重的。以前那种低首付低利率,买到就呼呼上涨,买到就赚到的时代已经过去了。现在还想靠买房赚钱,要承担很大的风险,操很多心,(你说的那个例子,分租到6800很不容易的,找租客,审核租客,跟租客打交道)。遇到房价下跌,利率上涨,租客捣乱的时候,还要有很强大的心理。有抗风险的能力,有承受压力的能力,有下跌时有雄厚资金不断输血的能力。



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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 如果利率回到正常,房东们 可是大赚了。房租涨了50%,比利率上升前。还不考虑房价反弹。 +2
    • 有房的都想啊,偏央行不愿意啊
      • 就是时间问题,早晚会降的。坚持就是胜利。
    • 如果买房的负担低于租房,很多租客就可以买房了,到那时候,竞争力差的房子可能需要降价出租。 +2
      • 利率现在不正常,处于高峰期。政府控制通胀率目标是2%。 现在这个租金水平,让租客永远是租客了。攒不出首付。
    • yeah 🙌,早晚大赚。利率早晚得降。我算了,只要贷款利率跌下5,我就赚了。跌的越多赚的越多。 +4
      • 利率早晚得降 +2
      • 那你的路还蛮长的,现在是6.几 +2
        • 五年锁定有5.几的。我不过不想选这样的锁定。路不长,一年吧。别看我现在是负现金流,但以前可是正的。跟房价的涨幅比,这一年的负现金流就是芝麻点的事 +3
          • 现在如果还有弹药,可以考虑进入市场了。 +2
            • 只有40万heloc。现在refinance不好做了。
          • 怎样才算正现金流呢?
            • 每个月不用再从口袋里掏钱出来。
              • 那我就是负现金流。
                • 现在正现金流是不可能的,只可能是负现金流。
            • 租金收入够cover 贷款本金加利息,地税,维修,管理费
              • 谢谢。
              • 怎么大家这么关心严格上的正现金流?这种状态其实要交很高的个人所得税,除非你是现金工或者已经退休了,除非你现金流撑不住了,一般不建议这么做
    • 我知道的一个例子,2022年2月高点189万买入,贷款120万,楼上楼下分租收入6800,月供4200,地税6200,水电费租客出。现在虽然月供没涨,但已经没有本金了,付的都是利息。告诉我利率降到4.5才能打平。举个例子并不是说这个投资合理不合理,就是给大家个数据案例。
      • 这个很合理,起码维持没有问题。利率回到4.5早晚的事,租金还会再涨。怎么都是赚了。 +1
      • 贷款定期利率?
        • 浮动,但月供不变,本金和利息的比例随着利率变化调整,现在已经调整到没有本金了(可能还有一点点超出的利息加回到贷款额)。
          • 坚持住,就当做生意,别怕赔,稳得住,才能挣到钱。现在出局,也晚了。
            • 他应该可以贴几年,但如果房价长期不涨,也是失败
          • 这是什么贷款方式? 好奇ing
            • 浮动啊,都这样。以前的规矩是triger rate到了,就要重新计算月供,不允许出现只还利息不还本金的情况,现在triger的太多了,银行允许只还利息了,甚至把月供低于利息的部分加到贷款额上。 +1
              • 等到期renewal, 还允许这样?现在他每月还款是一个月至少要加1000 以上的利息进贷款本金,越还越多
                • renew肯定不行了,按当时的利率计算月供。现在肯定越还越多。
              • 谢谢
                • 不客气,现在还有个概念,triger point,也就是说超过月供的利息,加到贷款额上,直到贷款额累计到房价的80%了,就到了triger point了,就要重新算月供了,银行要有足够的safety margin。
              • 没有什么以前现在。当初的贷款合同就是这么写的。即使tigger rate月供不变,也定了到什么情况会变。你自己的拿出来看看。同理,浮动利息降了,月供也不减低。以后的合同怎么样就不知道了
      • 投资失败,既没赚到租子(远低于5%),高点买的,房价也不看涨,一筐苹果里面挑了个烂的,70万现金,靠利息也能挣点儿小钱。
        • 你们的目光短浅到极致,实在是荒谬。你知10年20年后涨多少?买个这么大房子,谁会一年就想着卖? +1
          • 地税6200,能有多大啊 +2
            • 跟面积无关,我指同其他投资品种比较。
              • 从地税倒估房价,的确是买高了
                • 我没说清楚,189万是买房175,装修14万,买的房子condition比较差,不装修也租不到6800。
                  • 175万,地税6200相当高了
                  • 啥地区?地税很高啊
                    • north york
                • 那得看在哪,地税低的地方很多
                • 你们怎么用地税倒推房价?教教我。
                  • 6200 的地税MPAC 估值是70 ~80万吧,当然估值一般偏低,按我们这边房价,两倍估值已经是蛮高了
                    • 这个不准吧,我看地税相同的房子,同一个小区的,装修差别很大,卖价区别也很大。
                      • 就是倒推MPAC 的估价,主要是一个社区的房价估值,包括面积大小,交易价格,至于到每个个体不一定准确

                        我们这里地税偏高,其他地税低一点的地区,6200 地税估值是90 万左右
        • 其实就是拿70万本金的资金成本赌未来房价升值。
          • 得是大升。
        • 这种眼光,恐怕也注定一辈子靠着打工来养老了,即便打工,怕也只能做个辛苦的技术人员. 不好意思,直接了点. 如果想改变,就要从这开始. +1
      • 贷款120 万,现在能拿到6.2 算不差吧,分摊30 年,连本带息7288,那你再算算, +3
        • 那肯定不行啊,肯定没有正现金流了,但7288也不应该都是利息吧,如果算算其中的本金,毕竟还是变成equity了。
          • 本金1300,利息6000
            • 那加上地税,基本还是打平,只不过不是严格上的正现金流,还要贴本金进去。这还是不出现租霸,没有空置的情况。
              • 怎么大家这么关心严格上的正现金流?这种状态其实要交很高的个人所得税,除非你是现金工或者已经退休了,除非你现金流撑不住了,一般不建议这么做
                • 对,其实只要房产在升值,应该在收入高的时候,用负现金流(也就是贴钱养房)来降低收入税,然后等退休了,收入低了,再慢慢把房子中的equity变现。
      • 这样的房子能租6800很不错了。通常也就4000多。
        • 6800 应该很高了.
      • 问题不是买不买房子,而是什么时候买什么样的房子,如果不是头脑发热跟风冲锋,市面上好的DEAL应该还是有的,实在找不到,就等等看,手里又70万现金,非得找个最高点进场,可能是大智若愚。
        • 他这个,是有特殊情况,必须那时候买。他也知道加息了,房价会降,但他就贷不到款了。
      • 69万首付存GIC每月还有3500利息呢。
        • 房价如果每年涨4万呢?GIC也不会总这么高。
          • 房价以后什么涨还不知道,但已经比他买的跌了大约三十万了。120万贷款,如果是浮动利率,现在至少6点多,那利息不止是4200,应该是六千多。从现金流来看,每年要贴至少五万。过几年,利息降下来,房价涨五十万才刚回本。
            • 贴五万?咋算的?利息6000,地税500多,每月6800房租正好cover,哪来的一年5万负现金流?
              • 189万不管存款还是贷款都是有利息的,
                按6%算就是11万多,加上地税就是12万,租金6800,一年大约八万,利息比租金多四万,另外出租需要付给经纪一个月租金加税,将近八千。而且一套房子分租两家其实是不稳定的,很容易出现纠纷。另外维修空置的成本还没算。而且贷款利息比6还高。189万买房,出租6800,一年至少赔五万。而且还要操心受累,经常被租客折磨。
                • 现金流不是这么算的。首付的利息没赚到不能说是贴。这种利息明年降息就可能拿不到了。经济费操心费就更是扯淡了,没这么算现金流的。
              • 你的69万首付不算了吗?你要是189万全款买房,每月只付五百地税,不仅不赔钱,每月还赚钱呢。既然是投资有这么算账的吗?资金成本不算吗? +1
                • 咱说的是现金流,每月贴钱多少,投资赚还是赔另说。你就算长线炒股买苹果,头几年可能还是赔的呢。
                  • 我的会计也是你这样说的。我和秋天想的一样,会计说不能同时算两次收益。
                    • 你难不成把没赚到的钱算成亏损想去抵税了?lol。正是如此。所以楼上那位说法不合情理
                      • 如果是投资,当然要算本金的机会成本和风险。 +1
                        • 没人不让你算,我驳斥的是 “ 从现金流来看,每年要贴至少五万。”
                • 首付的机会成本体现在未来房子的增值上,假如不买房买GIC, 这两年可能是赚了,但两年后降息房价涨了就反过来了,正常利息下GIC一般给你2%,跟房价长期的上涨没法比。当然要是股票高手可能有更高的回报,但这不是一般人能做到的。
            • 现在租金就6800啊,怎么会贴五万
              • 他把机会成本和现金流混淆了
        • 税后吗?
      • 哈哈,没想到我贴一个例子,还挺多争论。如果是现在的市场,你有70万,可以贷款120万,买一个North York 190万的房子,5年定期5%的贷款利率,每月租金6800,地税6200,不空置无租霸,你投吗?
        • 我会以每个35万的首付,买两个月租3400的房子。毕竟能付得起6800的租客不多。
          • 现在合租的人很多,印度人是租房的生力军,出的价比其他族裔高。
        • 总投入2M, 毛收入81K,毛回报率只有4%, 现在应该能找到5%的吧,到时候出手也方便,如果出租省事儿,能COVER MORTGAGE可以考虑,否则就再找找。
        • 你计算的全部都是最佳状况, +3
          你的例子中利率不是5%,浮动利率是6.5%,地税6000千多的房子 整租租金只有五千,分租两家才能租到6800,而这种分租的情况不好找到合适租客,挂牌时间长,空置率会高,两家合住管理更麻烦。

          另外你只考虑了以后房子会升值,但房子短期内也会降价,你例子中这个190万的就已经切切实实降了30多万,现在的市值只有160万。

          正常情况下我们可以不去考虑首付资金的其他收益,买股票可能翻十倍,也可能跌90%,如果把钱拿去赌博了可能分文未剩,因为其他的投资收益是不确定的,所以不能算。但是GIC这种银行利息是完全没有任何风险躺着就可以,人人都会的,甚至不能叫做投资的收益。GIC的收益应该算在成本里。

          刚刚看到cbc news,这个安省伦敦的房子,2022年2月73万8买,上个月43万5卖。买房投资是有风险的,尤其在现在高利率的情况下,要很慎重的。以前那种低首付低利率,买到就呼呼上涨,买到就赚到的时代已经过去了。现在还想靠买房赚钱,要承担很大的风险,操很多心,(你说的那个例子,分租到6800很不容易的,找租客,审核租客,跟租客打交道)。遇到房价下跌,利率上涨,租客捣乱的时候,还要有很强大的心理。有抗风险的能力,有承受压力的能力,有下跌时有雄厚资金不断输血的能力。



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        • 时候诸葛亮的看法,显然是不太合适。
      • 还有69万的downpay成本没算呢,按6%算,一年四万多,一个月三千多。
        • 😄😄,还有年龄成本呢?等十年二十年,都多少岁了。
          • 很年龄有什么关系?
            • 年龄过了50+,整体操心租客,操心贷款利息,生命成本得计入。
            • 这是个人对生活方式的选择,咱不能作评论,现在只是技术上讨论一下投入产出比而已。
        • 6%不是那么好拿的,要么短期,要么曾有的锁定一年半
          • 一年的,我拿了六后,同事问我要了联系方式,也去找同样的人,给了5.9一年,他没要,最后选了两年5.45的。其实找其他人也一样。
    • 关键是房租的钱都让前房东赚去了
      • 为什么要做这种刀上舔血的事呢? +1
        • 什么钱不是?
    • 正常的定义?
      • 比通胀高2%左右
        • 那就是4左右,是我十几年前买房的利率,不过那时五十万内万可买442独立屋,一般人买房也就二三十万的贷款。现在一般贷款是那时的三倍,收入可远没跟上,负担性可是要差远了。
          • 那时候最低工资也就六七块吧,现在最低工资多少,15,6块,再稍微涨涨也差不多三倍了。
            • 那时最低工资是6.75,三倍是20.25,稍微涨涨就是差不多现在的最低工资再涨25%才能达到三倍,这可不是稍微吧?而且事实上最低工资的涨幅要大于平均或是中位数工资涨幅,这也是中产萎缩的一个重要原因。
    • 现在就是正常利率啊
      • 这个说法正确,以前就经历过高息10年
        • 我邻居说他当年的房贷平均利率就是7%。